Danıştay’ın Airbnb Kararı: Kısa Süreli Kiralamalarda Vergilendirmenin Çerçevesi Yeniden Belirleniyor

Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden gerçekleştirilen kısa süreli konut kiralamaları, son yıllarda hem mükelleflerin hem de vergi idaresinin gündemini meşgul etmektedir. Taşınmazların günlük, haftalık veya aylık sürelerle kiraya verilmesi suretiyle elde edilen gelirin hukuki niteliğinin belirlenmesi; bu gelirin ticari kazanç olarak mı yoksa gayrimenkul sermaye iradı kapsamında mı vergilendirileceği sorusu, uygulamada önemli tereddütlere neden olmaktadır. Vergi idaresinin uzun süredir sürdürdüğü yaklaşım ile yargısal değerlendirmeler arasındaki ayrım, Danıştay 3. Dairesi’nin 14.04.2025 tarihli kararıyla daha görünür hale gelmiştir.

Maliye’nin Değerlendirmesi ve Uygulamadaki Yaklaşımı

Vergi idaresi, kısa süreli kiralama faaliyetlerini uzun süredir ticari kazanç kapsamında değerlendirmektedir. İdareye göre taşınmazların günlük, haftalık veya aylık sürelerle farklı kişilerin kullanımına hazır tutulması, kiralama dönemlerinin sık aralıklarla değişmesi ve konutun her bir kullanım arasında yeniden hazırlanması, faaliyetin niteliği itibarıyla bir organizasyon gerektirmektedir. Bu nedenle, Airbnb sistemi üzerinden ya da bireysel olarak kısa süreli kiralama yapan gerçek kişilerin elde ettikleri gelirin ticari kazanç hükümleri çerçevesinde vergilendirilmesi gerektiği yönünde bir idari yorum oluşmuştur.

Bu yaklaşım doğrultusunda vergi idaresi, söz konusu kiralama faaliyetleri nedeniyle mükellefiyet tesis edilmesi gerektiği değerlendirmesiyle hareket etmiş ve kısa süreli kiralama yapan birçok kişi hakkında geriye dönük işlem tesis ederek gelir vergisi ve KDV yönünden vergilendirme yapmıştır. Bu uygulama, kısa süreli kiralama yapan gerçek kişiler bakımından önemli tartışmalara yol açmış ve konu yargıya taşınmıştır.

Danıştay’ın Yaklaşımı: Gelirin Niteliğinde Hizmet Unsuru Esastır

Danıştay 3. Dairesi’nin 14.04.2025 tarihli ve E.2024/6160, K.2025/1856 sayılı kararı, kısa süreli kiralamaların vergisel niteliğinin belirlenmesinde farklı bir anlayış ortaya koymuştur. Kararda, kısa süreli kiralamadan elde edilen gelirin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi için, kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliğine benzer bir ticari organizasyon dahilinde yürütülmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu kapsamda, kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi ek hizmetlerin sunulması, faaliyetin ticari bir işletme organizasyonu çerçevesinde gerçekleştirildiğini gösterebilecek nitelikte kabul edilmektedir.

Kararda asıl belirleyici görülen husus, salt daha fazla gelir elde etmek amacıyla taşınmazın kısa sürelerle kiraya verilmesinin tek başına ticari kazanç olarak nitelendirilmesine yeterli olmadığıdır. Ek hizmet unsuru bulunmaksızın yapılan kısa süreli kiralamalarda, faaliyetin niteliği kira sözleşmesinden ibaret kalmakta ve taşınmazın kullanma hakkının devri dışında herhangi bir hizmet sunulmamaktadır. Bu nedenle Danıştay 3. Dairesi’nin 14.04.2025 tarihli ve E.2024/6160, K.2025/1856 sayılı kararında, söz konusu faaliyetten elde edilen gelirin ticari kazanç değil gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmektedir. Gayrimenkul sermaye iradı, taşınmazın kiraya verilmesi karşılığında elde edilen ve herhangi bir ticari veya mesleki organizasyon unsuru taşımayan pasif nitelikli geliri ifade etmektedir.

Söz konusu karar, gelirin elde ediliş şekli ile gelirin niteliği arasındaki ayrımı açık biçimde ortaya koymaktadır. Kiralamanın kısa süreli olması, işlemin sık tekrarlanması veya gelirin görece yüksek olması, tek başına ticari organizasyonun varlığını göstermemektedir. Kiralama faaliyetinin ticari kazanç olarak nitelendirilebilmesi için, faaliyetin mahiyet itibarıyla otel veya pansiyon işletmeciliğine benzer bir yapıda yürütülmesi ve kahvaltı, temizlik, ütü, yemek vb. ek hizmetler sunulması gerekmektedir. Ek hizmetlerin ya da otel veya pansiyon işletmeciliğine benzer bir yapı bulunmadığı hallerde, gelirin gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmesi gerektiği yönündeki değerlendirme, kararda belirleyici unsur olarak ortaya konulmuştur.

Sonuç ve Değerlendirme

Airbnb ve benzeri platformlar üzerinden yapılan kısa süreli kiralamaların yaygınlaşması, vergi hukukunda yeni yorum sorunlarını da beraberinde getirmektedir. Danıştay 3. Dairesi’nin anılan kararı, kısa süreli kiralamalardan elde edilen gelirin vergisel niteliğinin belirlenmesine ilişkin tartışmada yol gösterici bir içtihat oluşturmaktadır. Karara göre, ek hizmet unsuru bulunmayan kısa süreli kiralamalar ticari kazanç niteliği taşımamakta; bu faaliyetlerden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı kapsamında değerlendirilmektedir. Bu yaklaşım, benzer mahiyetteki uyuşmazlıklar bakımından dikkate alınması gereken bir yargısal değerlendirme oluşturmakta ve vergi idaresinin konuya ilişkin yorum alanını daraltmaktadır.