Haksız İşgal Tazminatı (Ecrimisil)

ECRİ MİSİL( HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI)

Bir kişinin hakkı olmayan yere müdahale etmesi, bu yere tecavüz etmesi durumunda hak sahibi kimse o kişiye karşı dava açarak müdahalenin önlenmesini talep edebilecektir.

Haksız işgal tazminatı: zilyet olmayan malikin, haksız işgal nedeniyle malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği tazminattır. Bir başka şekilde ifade edecek olur isek; tamamen kendisine ait olmayan hukuken başkasına ait bulunan taşınır veya taşınmaz malı; kullanma, yararlanma hakkı olmayan kişinin; sahibinin rızası dışında ve haksız şekilde kullanması veya işgal etmesi sonucu oluşan zararın tazminidir. Malik, dava yolu ile haksız işgalin sona erdirilmesi ile tazminat talep edebilecektir. Mala kötüniyetle zilyet olan, haksız şekilde işgal eden kişinin belirli şartların oluşması halinde bu malı hak sahibine geri vermesi ve haksız işgali nedeniyle meydana gelen zararı gidermesi gerekmektedir. Belirli şartların neler olduğu hususuna ise aşağıda ayrıntılı şekilde değinmekteyiz.

ECRİ MİSİL (HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI) TALEP EDEBİLMENİN ŞARTLARI

Türk Medeni Kanunu’ nun İyiniyetli Olmayan Zilyet Bakımından başlığı altında düzenlenen Madde 995- “İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.” Şeklindedir.

Yer vermiş olduğumuz kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere; ecri misil tazminatına hak kazanılabilmesi için ;

• Taşınır veya taşınmaz mal haksız bir şekilde işgal edilmelidir.

• İşgal eden kötüniyetli olmalıdır.

• İşgal nedeniyle bir zarar meydana gelmelidir.

• Haksız işgal ve zarar arasında illiyet bağı olmalıdır.

1-Haksız işgal

Haksız işgal; bir kişinin bir kısmı ya da tamamı kendisine ait olmayan bir malı, bir hukuki ilişkiye ve haklı bir nedene dayanmaksızın, malikin rızası dışında kullanmasıdır. Bir malın zilyetliğinin ele geçirilip geçirilmediği ise o mal üzerinde fiilen tasarruf yetkisine sahibi olunup olunmadığına, mal üzerinde fiili hakimiyetin kurulup kurulmadığına göre belirlenir.

Haksız işgali gerçekleştiren her zaman hak sahibi ile ilgisi bulunmayan bir üçüncü kişi olmayabilir. Mirasçılar arasında da ecri misil davasının görülmesi mümkündür. Örneğin taşınmazın bir kısım mirasçılar tarafından kullanılması ama diğer mirasçıların ise bu kullanımdan faydalanamaması halinde de işbu dava karşımıza çıkabilecektir. Dolayısıyla malı haksız şekilde işgal edilen kimse haksız işgal tazminatını talep edebilecektir.

2- İşgal edenin kötüniyetli olması;

Haksız işgalde kötüniyet; İşgalcinin, malın haksız olarak kullanıldığını bilmesi veya gerekli özenin gösterilmesiyle bilinebilecek durumda olması halidir. Ecrimisil tazminatının hukuki dayanağını oluşturan Türk Medeni Kanunu’ nun yukarıda yer vermiş olduğumuz 995. Maddesi ile de işgalcinin iyiniyetli olmaması halinde tazminat ödemesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.

3- İşgal Nedeniyle Bir Zararın Meydana Gelmesi;

Haksız işgal nedeniyle ecri misil tazminatı olarak istenebilecek zararları sıralayacak olur isek;

-Taşınmazın kullanımı nedeniyle olağan yıpranmasından doğan zararlar,

-Taşınmazın salt olarak kullanımı nedeniyle (işgal sebebi ile doğrudan bağlantılı olarak) doğan zararlar

- Taşınmaz sahibinin, taşınmazı kullanamadığı süre boyunca normalde elde edebileceği ancak taşınmazın işgali sebebiyle elde edemeyip mahrum kaldığı kar nedeniyle uğramış olduğu zararlardır.

Uygulamada ecri misil tazminatına ilişkin olarak en çok görülen zarar; mahrum kalınan kar nedeniyle uğranılan zarardır. Burada belirlenecek olan ecrimisil bedeli ise; en az taşınmazın getireceği kira geliri kadardır. Ancak yapılacak olan yargılama sırasında kira geliri dışında başkaca zararların tespit edilmesi de söz konusu olabilecektir.

4- İlliyet Bağı;

Malın malikinin zararı ile haksız işgal arasında illiyet bağının (nedensellik bağı) mevcut olması gerekmektedir. Haksız şekilde gerçekleştirilen işgal eylemi nedeniyle malikin zarar görmüş olması gerekmektedir. Bir başka deyişle tanımlayacak olur isek; söz konusu zarar , haksız işgal fiilinden doğmalıdır.

HAKSIZ İŞGALE KONU OLAN MALIN BİRDEN FAZLA KİŞİYE AİT OLMASI HALİNDE ECRİMİSİL

Haksız işgal hak sahibi ile ilgisi bulunmayan bir üçüncü kişi tarafından gerçekleştirebilecektir. Ancak bunun yanı sıra paydaşlardan birinin haksız işgali gerçekleştirmesi de karşımıza çıkabilecektir. Aşağıda işgalcinin paydaş/ ortak olmaması durumunda üçüncü kişilere karşı kim tarafından ve ne şekilde talepte bulunulacağı ile işgalcinin paydaş/ ortak olması durumunda paydaşların birbirine karşı ne şekilde ve nasıl talepte bulunabileceğini açıklamaktayız.

İŞGALCİNİN PAYDAŞ /ORTAK OLMAMASI DURUMUNDA ORTAKLAR TARAFINDAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE KARŞI DAVA AÇILMASI HALİNDE ECRİ MİSİL

Haksız şekilde işgal edilen malın paylı mülkiyete konu olması ve işgalcinin Paydaş/ Ortak Olmaması Durumunda; her paydaş üçüncü kişilere karşı sadece kendi payı oranında ecrimisil tazminatı talep edilebilecektir. Yani paydaşlar birlikte ecrimisil tazminatı talebinde bulunabilecekleri gibi dilerlerse ayrı ayrı dava açarak da bu haklarını kullanabileceklerdir.

Haksız şekilde işgal edilen malın elbirliği mülkiyete konu olması ve işgalcinin Paydaş/ Ortak Olmaması Durumunda; ancak tüm ortaklar birlikte hareket ederek ecrimisil talep edebilecektir zira elbirliği mülkiyetinde dava açma tasarrufunda oybirliği söz konusu olup zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Elbirliği mülkiyetine tabi malların bütünü üzerinde her ortak hak sahibidir.

İŞGALCİNİN PAYDAŞ /ORTAK OLMASI DURUMUNDA PAYDAŞLARIN BİRBİRİNE KARŞI DAVA AÇMASI HALİNDE İNTİFADAN MEN ŞARTI

İşgalcinin paydaş veya ortak olması halinde; paydaşların birbirlerine karşı ecrimisil tazminatı talep edilebilmesinin de yukarıdaki belirtilenler dışında belirli koşulları mevcuttur. Paydaşların birbirine karşı ecrimisil talebinde bulunabilmesi için kural olarak “intifadan men” şartı bulunmaktadır. İntifaden men; kullanıma itiraz anlamını taşımaktadır.

Bir paydaş ya da ortağın hakkından fazlasını işgal eden diğer paydaşın ya da ortağın , işgal etmiş olduğu yerin kullanımına itiraz etmesi ve bu fazladan kullanımına ilişkin bildirimde bulunması ile intifadan men sağlanmış olacaktır. İşgal nedeniyle, payı oranında yararlanamayan paydaş yararlanma isteğini haksız işgali gerçekleştiren paydaşa bildirmelidir. Yapılacak olan bildirime ilişkin ise şekil şartı aranmamaktadır. Bu nedenle her türlü delil ile ispatlanabilecektir. Ecri misil davası açılmadan önce paydaşların intifadan men edilmesi gerekmektedir. Aksi halde talep edilecek olan ecri misil davası reddedileceğinden bu hususa dikkat edilmesi önem arz etmektedir.

ANCAK BAZI HALLERDE PAYDAŞLAR İNTİFADEN MEN ŞARTINI YERİNE GETİRMEMİŞ OLSA DAHİ ECRİ MİSİL TAZMİNATI TALEP EDEBİLMEKTEDİR.

Paydaşların intifadan men edilmesine gerek olmadan doğrudan ecrimisil davası açıp hak talep edebileceği halleri ( intifadan men şartının istisnalarını) şu şekilde sıralayabilirz;

• Ecrimisil davasına konu taşınmazın kamu malı olması,

• Haksız işgale konu edilen malın hukuki ya da doğal semere getiren yerlerden olması ( Örn: Meyve Bahçesi)

• Ecrimisil davası açılacak yerin işyeri, konut gibi kiraya verilerek fayda/ gelir elde edilen yerlerden olması,

• Haksız olarak kullanılan malda paydaşlar arasında yapılan taksim veya fiili kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirlenmiş olması halinde anlaşmaya aykırı davranan paydaş veya ortağa karşı dava açılacak olması,

• Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi,

• Davacı tarafından diğer paydaşlar veya ortaklar aleyhine bu taşınmaza ilişkin, daha önce hukuki bir işlem yapılmış olması (elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi ),.

• Mirasbırakan tarafından kurulan veya fabrika, otel, fırın gibi hasılat getiren ortak yerler olması,

• Hazine ve Vakıflar gibi bazı kamu kurumlarının paydaş olduğu yerler,

• Taşınmazda kendiliğinden oluşan ürünler ( biçilen ot, toplanan fındık, çay vb.) ve muris tarafından kurulan işletmenin ya da başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali hali,

• Hazine ve Vakıflar gibi bazı kamu kurumlarının paydaş olduğu

ECRİ MİSİL ( HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI) DAVASINI AÇABİLECEK OLAN KİŞİLER

Ecrimisil tazminatı davasını; haksız işgale uğrayan taşınır veya taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişiler açabilecektir.

-Malı haksız şekilde işgale uğramış olan malik,

-Haksız işgale konu olan malda sınırlı ayni hak sahibi kişiler ve

-Haksız işgale konu olan malda kişisel hakka haiz kişiler haksız işgal tazminatına ilişkin dava açma hakkına sahiptir.

-Paylı(müşterek) ya da elbirliği(iştirak) halindeki mülkiyete tabi paydaşların her biri de yukarıda detaylı şekilde açıklamış olduğumuz şartlar dahilinde ecri misil davasını açabilecektir.

ECRİ MİSİL (HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI) DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Ecrimisil Davalarında Görevli Mahkeme;

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ nun 2. Maddesi “(1) Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. (2) Bu Kanunda ve diğer kanunlarda aksine düzenleme bulunmadıkça, asliye hukuk mahkemesi diğer dava ve işler bakımından da görevlidir” şeklinde düzenleme altına alınmış olup anılan madde hükmü gereğince Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Ecrimisil Davalarında Yetkili Mahkeme;

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ nun 6/1 Madde hükmü “Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir” şeklindeki düzenleme uyarınca;

• -Davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

Bunun yanı sıra işbu dava haksız fiilden kaynaklandığından Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ nun 16. Maddesi uyarınca haksız fiilden doğan davalarda;

• -Haksız fiilin işlendiği yer mahkemesi veya,

• -Zararın meydana geldiği yahut gelme ihtimalinin bulunduğu yer mahkemesi ya da,

• -Zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.

ECRİMİSİL (HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI) DAVASINDA ZAMANAŞIMI

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil talebine ilişkin davalar beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu beş yıllık süre ise dava tarihindın açıldığı tarihten itibaren geriye doğru işlemeye başlar.

ECRİ MİSİLİN (HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATININ) BELİRLENMESİ

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderilme şeklidir.. Yargıtay yerleşik uygulamasına göre; ecrimisil bedelinin kira geliri üzerinden hesaplanmasında; mal sahibinin görmüş olduğu zarar, mal sahibinin mahrum kaldığı gelirler, işgalcinin o malın kullanımı sayesinde kazanmış olduğu gelir, taşınmazın imar durumu, taşınmazın yüzölçümü, taşınmazın niteliği ve konumu, emsal kira bedelleri gibi hususlar araştırılmalıdır. Ecrimisil davası, en az kira geliri ve en çok tam gelir yoksunluğu şeklinde hesaplanmalıdır

Ecrimisil tazminat talebine yönelik açılacak olan davada yapılan yargılamada mahkeme tarafından haksız işgal edilen taşınır veya taşınmaz mal üzerinde keşif günü tayin edilerek uzman bilirkişi marifetiyle inceleme yapılıp denetime elverişli rapor tanzim edilmesi gerekmektedir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/8997 E. , 2018/13005 K. Sayılı 22.05.2018 Tarihli Kararı:

“…Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih, 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılıp, taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçeleri bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekar verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir. “şeklindedir.

Anlaşılacağı üzere tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre taleplerde yukarıda yer vermiş olduğumuz Yargıtay kararında belirtilen hususların dikkate alınması gerekmektedir.

Ecrimisil tazminatı davasında arsa ve binalarda kira esasına göre talepte bulunulmuş olması halinde; kira belirlenerek kira bedeli üzerinden sonuç elde edilmesi gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarına göre kira geliri üzerinden ecrimisil tazminatı aşağıda belirtilen hususlar dikkate alınarak yapılmalıdır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2020/1314 E., 2021/4866 K sayılı 08.06.2021 Tarihli Kararı:

“… taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir."

Taşınmazlar açısından ecrimisil tazminatının miktarını etkileyen hususları ise şu şekilde sıralayabiliriz;

• Taşınmazın imar durumu, yüzölçümü ve vasfı,

• Taşınmazın konumu, niteliği

• Taşınmazın altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu

• Taşınmazın bulunduğu yerdeki kentsel gelişim ve taşınmazın konumu,

• Tarım arazilerinde sulu ve kuru tarımdan hangisinin yapıldığı, arazinin verimi,niteliği

• Taşınmazın haksız işgalden önceki haliyle kullanılması halinde elde edilecek gelir

ECRİMİSİL (HAKSIZ İŞGAL) TAZMİNATI DAVASINDA FAİZ BAŞLANGIÇ TARİHİ

Haksız şekilde işgal eden tarafa karşı açılacak olan davada tazminat talebi ile birlikte yasal faiz de talep edilebilecektir. Haksız işgal tazminatı için her dönem sonundan itibaren işleyecek kademeli yasal faize hükmolunabilecektir. Dolayısıyla işleyen her dönem için ayrı ayrı faiz istenebilmesi mümkündür.