Azione di determinazione del canone di locazione

1. Introduzione

Nel diritto turco l'azione di determinazione del canone (kira tespit davası) è un tipo di azione promossa al fine di determinare il canone di locazione di un immobile locato (ad esempio un'abitazione, un locale commerciale o un terreno). Tale azione sorge in genere quando tra il conduttore e il proprietario esiste una controversia in merito all'ammontare del canone. Nei casi in cui le parti non riescano a raggiungere un accordo sul canone, nell'ambito del Codice Civile turco e del Codice delle Obbligazioni è possibile adire il giudice per chiedere la determinazione del canone.

2. Presupposti dell'azione di determinazione del canone

Per poter promuovere un'azione di determinazione del canone sono necessari due presupposti fondamentali:

a) Esistenza di un contratto di locazione: il contratto di locazione è un accordo che vincola sia il conduttore sia il locatore e pone a carico di entrambi obbligazioni reciproche. Tale contratto può essere stato concluso per iscritto o oralmente. Qualora il contratto di locazione esista in forma scritta, in forza del principio pacta sunt servanda (ahde vefa) i giudici restano vincolati al tenore letterale del contratto e determinano la percentuale di aumento del canone in base a quanto previsto per iscritto nel contratto. Tuttavia, le azioni di adeguamento (uyarlama) costituiscono un'eccezione a tale regola. Nel caso di contratti di locazione non redatti per iscritto, invece, il giudice procede alla determinazione del canone secondo le condizioni del contratto di locazione, nella misura in cui sia in grado di accertarle.

b) Sussistenza di un interesse giuridico: un ulteriore presupposto per promuovere l'azione di determinazione del canone è che l'attore abbia un interesse giuridico. Ciò significa che la prosecuzione del contratto è diventata non più ragionevole per una delle parti e ha raggiunto una situazione ormai inaccettabile. L'interesse giuridico significa che l'attore si attende un miglioramento della situazione attuale e che l'ottenimento di una pronuncia da parte del giudice può modificare in senso favorevole la sua posizione.

Se il contratto di locazione non è stato redatto per iscritto oppure, pur essendo redatto per iscritto, non è stato raggiunto alcun accordo sulla percentuale di aumento del canone, il giudice può rigettare l'azione per mancanza di interesse giuridico. Ciò significa che il giudice non ha il potere di decidere su una percentuale di aumento non espressamente indicata nel contratto.

3. Giudice competente per materia e per territorio

Le azioni di determinazione del canone costituiscono uno strumento importante per la risoluzione delle controversie derivanti dal contratto di locazione e, in tali azioni, individuare sia il giudice competente per materia sia quello competente per territorio riveste grande importanza. Ai sensi dell'articolo 4 del Codice di Procedura Civile (HMK), nelle azioni di determinazione del canone il giudice competente per materia è il Tribunale civile di pace (Sulh Hukuk Mahkemesi). La competenza per materia stabilisce dinanzi a quale tipo di giudice debba essere trattata una causa. In questo caso, i Tribunali civili di pace sono competenti a conoscere delle cause relative alla determinazione del canone. I Tribunali civili di pace sono, in genere, giudici locali che decidono in materia di proprietà, contratti di locazione, azioni di credito e simili. La competenza per territorio, invece, stabilisce in quale circoscrizione giudiziaria (cioè dinanzi a quale giudice locale) la causa debba essere trattata. Nella individuazione del giudice territorialmente competente per le azioni di determinazione del canone si tengono in considerazione i seguenti criteri. Il giudice del luogo di residenza del convenuto (il conduttore o il proprietario nel contratto di locazione) è uno dei giudici dinanzi ai quali la causa può essere trattata. Anche il giudice del luogo in cui il contratto di locazione trova esecuzione, cioè del luogo in cui si trova l'immobile locato, è considerato un foro presso il quale la causa può essere trattata. Si tratta, in genere, del giudice del luogo in cui si trova l'immobile locato. Se il contratto di locazione è stato concluso tra commercianti o persone giuridiche di diritto pubblico e nel contratto è stata prevista una specifica clausola di competenza, ai sensi dell'articolo 17 dell'HMK può essere competente anche il giudice del luogo indicato nel contratto. Si tratta di una attribuzione di competenza stabilita per accordo delle parti, che in genere è indicata espressamente nel contratto.

4. La mediazione come condizione di procedibilità nell'azione di determinazione del canone

Con la modifica apportata alla Legge n. 6325 sulla Mediazione nelle Controversie Civili, a decorrere dal 1° settembre 2023 è stato introdotto, per le azioni di determinazione del canone, l'obbligo di essersi rivolti a un mediatore prima di promuovere l'azione. Tale disciplina è stata inserita nella legge dall'articolo 37 della Legge n. 7445. Il riconoscimento della mediazione come condizione di procedibilità mira a incoraggiare le parti a tentare una conciliazione prima di recarsi in tribunale e, ove possibile, a risolvere le loro controversie per via extragiudiziale. Con questa nuova disciplina, nelle controversie derivanti dal rapporto locatizio, come la determinazione del canone, le parti devono rivolgersi in primo luogo al procedimento di mediazione e completarlo nelle forme dovute. Qualora il procedimento di mediazione non possa concludersi con un accordo, l'azione potrà essere promossa unitamente al verbale di mediazione. Questo percorso mira a ridurre il carico di lavoro dei tribunali e a offrire alle parti una soluzione più rapida e meno costosa. In particolare, ai sensi della lettera a) del primo comma dell'articolo 18/B della Legge n. 6325, per tutte le controversie derivanti dal rapporto locatizio, ad eccezione delle disposizioni relative allo sgombero degli immobili locati mediante esecuzione senza titolo giudiziale ai sensi della Legge n. 2004, è previsto come condizione per promuovere l'azione l'essersi rivolti a un mediatore. In tale ambito, anche la determinazione del canone rientra tra le controversie soggette al procedimento di mediazione. Lo scopo fondamentale dell'introduzione di questa disciplina è far sì che le parti raggiungano un accordo tramite la mediazione prima di rivolgersi al giudice e alleggerire così il peso gravante sia sulle parti sia sul sistema giudiziario. Pertanto, a decorrere dal 1° settembre 2023, chi intenda promuovere un'azione di determinazione del canone ha l'obbligo di avviare il procedimento di mediazione prima di agire in giudizio e di portarlo a compimento. Tale passaggio è importante per evitare conseguenze negative quali il rigetto dell'azione per motivi procedurali e la perdita di tempo.

5. Percentuale di aumento

Con la Legge n. 7409, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale l'11.06.2022 ed entrata in vigore, le percentuali di aumento dei canoni di locazione abitativa sono state limitate al 25%. Con questa disciplina è stato stabilito che i locatori non possono aumentare i canoni oltre il 25%. L'azione di determinazione del canone promossa da un locatore che richieda un aumento superiore a tale limite può essere rigettata per mancanza di interesse giuridico.

Il terzo comma dell'articolo 344 del Codice delle Obbligazioni turco apre la strada alla possibilità di promuovere l'azione di determinazione del canone per i contratti di locazione di durata superiore a cinque anni o rinnovati dopo cinque anni. Non ha alcuna importanza che le parti abbiano o meno raggiunto un accordo. Ciò che conta è che la durata del contratto sia superiore a cinque anni o che il contratto sia stato rinnovato alla scadenza dei cinque anni. Il quarto comma dell'articolo definisce, invece, le condizioni necessarie per poter promuovere l'azione di determinazione del canone nel caso in cui il canone sia stabilito in valuta estera o indicizzato a una valuta estera e dalla data di conclusione del contratto di locazione siano trascorsi almeno cinque anni. Tale disposizione disciplina il diritto di agire nei casi particolari in cui il canone è indicizzato a una valuta estera e sia trascorso un determinato periodo di tempo.

Il procedimento di determinazione del nuovo canone richiede una valutazione equa e oggettiva. In questo procedimento vi sono passaggi da seguire. Le parti devono produrre in giudizio, ai fini della determinazione del canone, elementi di prova quali i contratti di locazione relativi all'immobile locato e agli immobili simili situati nella zona circostante. Ciò è importante per il confronto dei canoni di riferimento. Gli esempi di contratti di locazione comparabili svolgono un ruolo chiave nella determinazione del canone. Tali contratti forniscono indicazioni sui canoni di immobili con caratteristiche simili. Un perito redige una relazione sulla situazione dell'immobile locato e degli immobili simili situati nella zona circostante, esaminandoli sul posto. Tale esame comprende elementi quali l'ubicazione dell'immobile, il contesto circostante, le caratteristiche e le modalità di utilizzo. I dati ottenuti devono essere concretizzati in base alle caratteristiche dell'oggetto della causa. Tutti gli elementi che incidono sul canone, quali la data di inizio della locazione e la durata della stessa, devono essere confrontati. Le ragioni per cui i canoni di riferimento sono adeguati o non lo sono devono essere spiegate con motivazioni concrete. Questa fase è un passaggio importante per la determinazione di un canone equo. Deve essere stimato il canone che l'immobile oggetto della causa potrebbe ottenere se venisse nuovamente locato con riferimento al periodo di locazione per il quale si chiede la determinazione. Ciò riflette le condizioni di mercato e il valore potenziale dell'immobile. Il giudice, tenendo conto di tutte queste informazioni, decide un canone conforme a equità e ragionevole. Tale decisione deve rappresentare una soluzione equa che tuteli gli interessi sia del conduttore sia del locatore. Questo procedimento garantisce l'applicazione di criteri oggettivi e di un approccio equo nella determinazione del canone, in modo da ottenere un risultato ragionevole ed equo per entrambe le parti.

6. Quando può essere promossa l'azione?

Ai sensi dell'articolo 345 del Codice delle Obbligazioni turco (TBK), l'azione relativa alla determinazione del canone può essere promossa in qualsiasi momento. Tuttavia, il momento in cui l'azione viene promossa svolge un ruolo decisivo nello stabilire a quale periodo si applicherà il canone determinato dal giudice. Il secondo comma dell'articolo 345 del TBK chiarisce per quale periodo sarà valido il canone. In tale ambito, «qualora l'azione sia promossa almeno trenta giorni prima dell'inizio del nuovo periodo oppure il locatore, entro tale termine, abbia comunicato per iscritto al conduttore un avvertimento circa l'aumento del canone, quando l'azione è promossa entro la fine del successivo nuovo periodo di locazione, il canone determinato dal giudice sarà vincolante per il conduttore a decorrere dall'inizio del nuovo periodo di locazione.»

Se l'azione di determinazione del canone non è stata promossa nei trenta giorni precedenti l'inizio del nuovo periodo di locazione oppure la richiesta di aumento non è stata comunicata per iscritto alla controparte entro tale termine e nel contratto di locazione non è prevista alcuna disposizione relativa all'aumento, il canone determinato all'esito dell'azione è valido per l'anno di locazione successivo. In caso di trasferimento della proprietà dell'immobile, qualora il precedente locatore abbia inviato una diffida entro il termine indicato all'articolo 345 del TBK, anche l'azione promossa dal nuovo proprietario avrà effetto retroattivo.

Secondo il terzo comma dell'articolo 345 del TBK, se nel contratto è prevista una disposizione secondo cui il canone sarà aumentato nel nuovo periodo di locazione e l'azione è promossa entro la fine del nuovo periodo di locazione, il canone determinato dal giudice è valido a decorrere dall'inizio di tale nuovo periodo. Le parti possono aver concordato che nel nuovo periodo il canone aumenterà senza averne stabilito la percentuale. In tal caso, anche qualora l'azione di determinazione non sia stata promossa 30 giorni prima del nuovo periodo di locazione o non sia stata effettuata alcuna comunicazione alla controparte, il canone determinato dal giudice all'esito dell'azione promossa entro la fine del nuovo periodo di locazione verrà applicato a decorrere dall'inizio del nuovo periodo.

7. La domanda dell'attore e il divieto di rettifica (ıslah)

Le azioni di determinazione del canone sono tra le azioni di natura particolare che richiedono un procedimento peculiare e hanno una struttura simile alle azioni costitutive di diritto civile. Tali azioni sono dirette esclusivamente alla determinazione del canone che sarà valido per il relativo periodo di locazione e l'oggetto dell'azione è limitato. Con la decisione resa dal giudice viene fissato il canone da applicare, con effetto per il futuro, per un periodo di un anno. In questo procedimento, il canone attuale previsto dal contratto di locazione si considera modificato dalla decisione del giudice. Nelle azioni di determinazione del canone la domanda ha natura indivisibile. Ciò significa che l'attore deve chiedere il canone in un'unica soluzione, in modo chiaro e netto. Tali azioni rientrano tra quelle in cui non è possibile riservarsi diritti relativi all'eccedenza e in cui, con riferimento a un simile diritto, non si può successivamente presentare una richiesta di rettifica della domanda (ıslah). Di conseguenza, il fatto che la domanda sia riferita al periodo indicato nell'atto introduttivo e che si chieda di aumentare l'importo mediante ıslah costituisce una nuova domanda relativa a un periodo successivo e ciò contrasta con la natura essenziale delle azioni di determinazione del canone. In queste azioni, il potere del giudice di decidere per il futuro e l'obbligo dell'attore di agire con una domanda precisa sono concepiti per garantire che il canone sia determinato in modo equo ed efficace. Questo approccio mira a eliminare le incertezze nei rapporti locatizi e a stabilire un equilibrio equo tra le parti. Tale struttura particolare delle azioni di determinazione del canone rafforza sia la stabilità dei rapporti locatizi sia il principio di certezza dei procedimenti giuridici.

Secondo l'orientamento della Corte di Cassazione turca (Yargıtay), nelle azioni di determinazione del canone è obbligatorio che l'attore indichi in modo preciso nell'atto introduttivo il canone che prevede per il nuovo periodo. Non è ammissibile modificare nelle fasi successive il canone richiesto nell'azione. Si tratta di un punto importante cui prestare attenzione nei procedimenti di determinazione e di armonizzazione del canone. Secondo la giurisprudenza attuale, non è ritenuto idoneo formulare le conclusioni (netice-i talep) come azione per un credito indeterminato.

Questo è uno dei principi fondamentali della prassi della Corte di Cassazione turca. Tuttavia, la relativa disposizione del Codice delle Obbligazioni turco e le decisioni della Corte di Cassazione lasciano senza risposta molte questioni in materia. Come indicato nelle decisioni della Corte di Cassazione fondate sui principi di equità e di buona fede, per determinare i canoni di riferimento è necessario effettuare un esame e un confronto dettagliati, costituire un collegio peritale e valutare gli elementi che incidono sul canone.

8. La sentenza nell'azione di determinazione del canone può essere posta in esecuzione prima di passare in giudicato?

Sebbene non costituisca una regola generale che la pronuncia debba essere passata in giudicato affinché il creditore possa avviare un'esecuzione fondata su sentenza, alcune situazioni particolari sono trattate come eccezioni a tale regola generale. Secondo le decisioni della Corte di Cassazione, si ritiene che, affinché le decisioni di determinazione del canone possano essere eseguite, la decisione debba essere passata in giudicato. Ciò spiega la ragione per cui, data la natura stessa delle azioni di determinazione del canone, si richiede il passaggio in giudicato. Poiché le decisioni di determinazione del canone riguardano il valore d'uso dell'immobile locato e incidono in genere sull'utilizzo attuale o futuro dell'immobile, il fatto che tali decisioni non possano essere eseguite prima del passaggio in giudicato è considerato un'importante garanzia ai fini della tutela dei diritti delle parti. Inoltre, il fatto che anche le spese di giudizio e gli onorari di avvocato possano essere azionati in via esecutiva solo a seguito del passaggio in giudicato della pronuncia è importante per garantire che gli oneri finanziari dei procedimenti giudiziari siano riscossi in modo equo. Ciò dimostra che le decisioni dei giudici non producono soltanto conseguenze giuridiche, ma anche conseguenze finanziarie, e che tali conseguenze finanziarie possono essere riscosse solo con il passaggio in giudicato della pronuncia. Il fatto che gli interessi possano essere richiesti dalla data del passaggio in giudicato della decisione si fonda su una logica analoga. Il passaggio in giudicato della decisione offre al creditore una garanzia giuridica e consente al creditore, nel caso in cui il debitore si sottragga al pagamento, di chiedere gli interessi dalla data in cui la decisione è passata in giudicato. Ciò è importante per evitare che il credito del creditore si eroda nel tempo e per aumentare le conseguenze finanziarie del mancato pagamento da parte del debitore. Il processo di passaggio in giudicato della decisione del giudice si svolge mediante la notificazione della decisione alle parti e la mancata proposizione di un'impugnazione contro la decisione entro il termine indicato. Tale processo determina il momento in cui iniziano gli effetti giuridici della decisione e offre alle parti un quadro chiaro per impugnare o accettare la decisione. Dopo il passaggio in giudicato della decisione, possono essere avviati gli atti giuridici necessari per la sua esecuzione.

9. La questione della riduzione

Nel procedimento di determinazione del canone, dopo che tutte le prove sono state raccolte e il valore di mercato è stato accertato tramite un perito, si passa alla fase decisoria. Tuttavia, secondo l'orientamento costante della Corte di Cassazione, dall'importo così determinato può essere necessario operare una riduzione equa.

Nel procedimento di determinazione del canone, dopo che tutte le prove sono state raccolte e il valore di mercato è stato accertato tramite un perito, si passa alla fase decisoria. Tuttavia, secondo l'orientamento costante della Corte di Cassazione, è obbligatorio operare una riduzione equa dall'importo così determinato. Nelle decisioni della Corte di Cassazione è stato sottolineato che, tenendo conto del fatto che il conduttore convenuto è il precedente conduttore, deve essere operata una riduzione equa e che la determinazione del canone senza operare tale riduzione è contraria al diritto.

Inoltre, è stato affermato che il canone deve essere determinato in modo conforme al diritto e alla giustizia, ma che, qualora tale riduzione sia già stata applicata nella relazione peritale, non è corretto che il giudice applichi nuovamente una riduzione. In questo contesto, la relazione peritale deve essere suscettibile di contestazione, fondarsi su dati concreti e il canone attuale deve essere determinato senza applicare alcuna riduzione equa. Se deve essere operata una riduzione equa, è evidente che tale importo deve essere determinato dal giudice.

Avv. Mehmet Emre DARICI