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La diffusione della proprietà di animali domestici ha fatto emergere diversi conflitti giuridici nei rapporti di locazione. In particolare, le controversie che possono sorgere quando il locatore vieta, con il contratto di locazione, la detenzione di animali domestici nell'immobile locato trovano riscontro, negli ultimi anni, anche nella giurisprudenza. Il presente studio valuta, alla luce delle disposizioni del Codice delle Obbligazioni turco e della giurisprudenza della Corte di Cassazione turca (Yargıtay), i limiti tra il diritto del conduttore di tenere un animale domestico e la libertà di disposizione del locatore.
Oggi la proprietà di animali domestici si è diffusa, in particolare tra le persone che vivono nelle grandi città, e ciò ha portato con sé nuovi dibattiti giuridici nei rapporti di locazione. La questione se il locatore possa vietare la detenzione di animali domestici nell'immobile abitativo o nel locale commerciale coperto (çatılı işyeri) dato in locazione, se tale divieto sia giuridicamente valido e in quale misura possa essere limitato, è affrontata sia in dottrina sia nella giurisprudenza.
Da un lato, il diritto del conduttore di tenere un animale domestico è considerato come un ambito di libertà collegabile ai diritti della personalità, alla vita familiare e, talvolta, persino alla condizione psicologica; dall'altro lato, si sostiene che tale libertà possa essere limitata per ragioni quali il diritto di proprietà del locatore, l'aspettativa di fedeltà al contratto di locazione e la quiete degli altri abitanti dell'edificio.
Fondamenti giuridici
I diritti e gli obblighi reciproci tra il locatore e il conduttore, parti del rapporto di locazione, sono disciplinati in via generale dagli articoli 299 e seguenti del Codice delle Obbligazioni turco (TBK). In questo ambito, in particolare l'articolo 316 del TBK disciplina l'obbligo del conduttore di utilizzare con cura il bene locato e di rispettare i vicini. Tale obbligo riveste importanza diretta anche per quanto riguarda la detenzione di animali domestici da parte del conduttore. Infatti, l'ospitalità di un animale domestico nell'immobile locato deve essere valutata con attenzione sia sotto il profilo delle condizioni fisiche dell'immobile sia sotto il profilo della quiete e del comfort degli utenti delle altre unità indipendenti.
Inoltre, l'articolo 334 del TBK disciplina l'obbligo del conduttore di restituire, alla scadenza della locazione, il bene locato nello stato in cui lo ha ricevuto e in conformità al contratto. Il conduttore può essere ritenuto responsabile dei danni e dell'usura anomali verificatisi nell'immobile locato a seguito della detenzione di un animale domestico. Per tale ragione, la detenzione di animali domestici è un elemento rilevante anche per determinare i limiti della responsabilità del conduttore.
Ai sensi degli articoli 26 e 27 del TBK, le parti godono della libertà contrattuale. In tale quadro, è possibile che vietino espressamente nel contratto di locazione la detenzione di animali domestici. Tuttavia, la validità di tale divieto è subordinata alla condizione che esso non sia contrario alla legge, alle norme imperative, alla morale e ai diritti della personalità e che sia compatibile con i principi di proporzionalità e di ragionevolezza. In questo contesto, la valutazione deve essere effettuata tenendo conto di circostanze concrete, quali la legittimità o meno dello scopo del divieto in questione, la specie, la taglia, le caratteristiche comportamentali dell'animale domestico e il suo impatto sull'ambiente circostante.
Divieti contrattuali e relative conseguenze
Uno dei documenti importanti a cui i proprietari di animali domestici devono prestare attenzione prima di trasferirsi in un nuovo condominio o complesso residenziale è il Piano di Gestione (Yönetim Planı). Tale documento può trovarsi nei fascicoli relativi all'immobile presso la Direzione del Catasto e dei Registri Immobiliari (Tapu Sicil Müdürlüğü) o presso il comune di appartenenza. Se il Piano di Gestione contiene una disposizione specifica sulla detenzione di animali domestici, tale disposizione può essere vincolante per i residenti del complesso o del condominio. Per questo motivo, esaminare il piano in questione prima del trasferimento è importante al fine di evitare possibili controversie.
Nei contratti di locazione sono spesso presenti clausole che vietano la detenzione di animali domestici. Il fatto che il conduttore introduca un animale domestico dopo la sottoscrizione del contratto, nonostante questo contenga una restrizione in materia, può essere in contrasto con le clausole contrattuali. Poiché tale situazione può dare origine a una controversia tra il proprietario dell'immobile e il conduttore, essa può produrre conseguenze giuridiche in funzione dei diritti e degli obblighi delle parti. Anche qualora il contratto di locazione concluso tra locatore e conduttore contenga il divieto di animali domestici, tale divieto non deve essere considerato assoluto. Infatti, le disposizioni relative al divieto di animali domestici devono essere valutate nel quadro delle condizioni particolari di ciascun caso concreto. Anche in presenza di una clausola espressa del contratto di locazione che vieti la detenzione di animali domestici, affinché tale divieto possa essere fatto valere è necessario che sussista una situazione concreta, quale il fatto che l'animale arrechi effettivamente disturbo all'ambiente circostante, produca rumore, imbratti le parti comuni o incida gravemente in senso negativo sulla vita degli altri condomini. In caso contrario, pretendere, sulla sola base della clausola di divieto, l'allontanamento dal condominio di un animale domestico silenzioso, che non arreca danni all'ambiente circostante né disturba alcuno, ovvero chiedere per tale ragione lo sfratto del conduttore, può configurare un abuso del diritto.
Ai sensi dell'articolo 316 del Codice delle Obbligazioni turco, il conduttore è tenuto a utilizzare con cura il bene locato e a mostrare il necessario rispetto nei confronti dei vicini. In caso di violazione di tale obbligo, nelle locazioni di immobili abitativi e di locali commerciali coperti il locatore deve inviare una diffida scritta concedendo un termine di almeno trenta giorni e dichiarare che, qualora l'inadempimento non venga sanato, risolverà il contratto. Nel quadro di tale disposizione, il locatore che lamenti una violazione del contratto a causa della detenzione di un animale domestico nell'immobile locato non può chiedere direttamente lo sfratto.
Lo sfratto in ragione di un animale domestico è valutato, in base alle circostanze del caso concreto, nel quadro dei principi di «proporzionalità», «ragionevolezza» e «rapporti di vicinato». Nel valutare le situazioni relative alla detenzione di animali domestici, devono essere prese in considerazione circostanze quali il fatto che l'animale non arrechi disturbo ai vicini, non danneggi le parti comuni, non crei problemi sotto il profilo del rumore o dell'igiene e, in particolare, il fatto che il conduttore sia una persona anziana che vive da sola o una persona che necessita di sostegno psicologico. In tale contesto, ciascun caso concreto deve essere valutato alla luce delle proprie condizioni, ricercando un equo equilibrio tra i diritti e gli interessi delle parti.
Nelle proprie decisioni la Corte di Cassazione turca (Yargıtay) ha sottolineato che lo sfratto del conduttore non può essere disposto per il solo fatto che sia detenuto un animale; ciò che conta è se l'animale arrechi effettivamente danno all'ambiente circostante e all'immobile locato. Sotto questo profilo, si va sviluppando una giurisprudenza nel senso che il divieto di animali domestici non previsto né nel contratto né nel piano di gestione debba essere valutato come motivo di sfratto soltanto unitamente a situazioni di danno e di violazione concreti.
Nella decisione dell'8ª Sezione Civile della Corte di Cassazione turca (Yargıtay) del 23.6.2003, n. di ruolo (E.) 3563, n. di decisione (K.) 4665, la Corte ha affermato: «…se i rumori prodotti dai cani che il convenuto tiene nel proprio giardino e il disagio da essi causato incidano negativamente sull'attore e se vi siano eccessi che superino il limite ordinario di sopportazione e tolleranza che i vicini sono tenuti a mostrarsi reciprocamente, tenuto conto anche del fatto che le parti sono vicine di casa, della posizione e delle caratteristiche delle abitazioni in cui risiedono e degli usi e costumi locali, dovrà essere chiarito mediante un sopralluogo effettuato attraverso un collegio di periti composto da almeno tre persone, di cui uno specialista in salute mentale, uno medico veterinario e l'altro scelto tra la popolazione o tra una categoria professionale…». Pertanto, se un animale arrechi danno ai vicini o all'ambiente circostante è accertato mediante la valutazione del giudice e l'esame delle prove.
Nella valutazione della detenzione di animali domestici devono essere tenuti in considerazione non soltanto le clausole del contratto di locazione, ma anche i principi del diritto di vicinato. L'obbligo dei proprietari di immobili di non disturbarsi reciprocamente si applica per analogia anche ai conduttori. La detenzione di un animale domestico in un appartamento può, in alcuni casi, provocare agli altri proprietari o conduttori disagi quali rumore, odori ed effetti allergenici. Tuttavia, se tali effetti non raggiungono un livello oggettivo, continuativo e serio, la mera detenzione dell'animale non può essere qualificata come uso illecito o contrario al contratto.
Conclusioni e valutazione
La detenzione di un animale domestico nell'immobile abitativo o nel locale commerciale coperto dato in locazione è una questione giuridica di crescente importanza, connessa alle realtà della vita moderna. Al riguardo occorre trovare un equilibrio tra le libertà personali del conduttore e la libertà di disposizione e contrattuale del locatore. I piani di gestione degli edifici sono i documenti fondamentali che stabiliscono le regole della vita comune dei condomini e svolgono un ruolo importante nel garantire l'ordine all'interno dell'edificio. Tuttavia, nella predisposizione di tali piani è importante che le disposizioni relative alla presenza di animali domestici siano adottate in conformità al principio di proporzionalità, tenendo conto del benessere degli animali e dei diritti dei loro proprietari.
Il diritto alla vita è un valore fondamentale per tutti gli esseri viventi e, nelle disposizioni che verranno adottate in questa direzione, deve essere tenuto in considerazione anche il diritto delle persone di vivere insieme ai propri animali domestici. Che i piani di gestione e i contratti di locazione contengano disposizioni equilibrate e inclusive, tali da tutelare sia il benessere degli animali sia la quiete degli altri residenti dell'edificio, sarà utile ai fini della prevenzione di possibili controversie.
