Son yıllarda ülkemizde yaşanan ekonomik dalgalanmalar, özellikle büyükşehirlerdeki konut piyasasını doğrudan etkilemiş; kira bedellerinde öngörülemeyen artışlara yol açmıştır. Bu artışların sosyal etkilerini sınırlamak amacıyla, Türk Borçlar Kanunu’na 2022 yılında geçici nitelikte bazı düzenlemeler eklenmiş ve konut kira sözleşmelerinde uygulanabilecek artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Söz konusu düzenlemeler, kira hukukuna istisnai bir müdahale niteliği taşımakta olup, bu müdahalenin tarafların edimlerine etkisi ve özellikle uygulamada doğurduğu sorunlar hala yargı önüne taşınmaktadır. Bu makalede, öncelikle geçici kira artış sınırının hukuki dayanakları ve kapsamı açıklanacak; ardından, bu sınıra rağmen kiracılar tarafından %25’in üzerinde yapılan kira ödemelerinin hukuki geçerliliği irdelenecektir. Özellikle, kiracının fazla kira ödemesini ihtirazi kayıt koymaksızın gerçekleştirmesi halinde, bu tutarın daha sonra geri alınıp alınamayacağı meselesi, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin güncel bir kararı çerçevesinde ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
Son yıllarda ülkemizde yaşanan ekonomik dalgalanmalar, özellikle büyükşehirlerdeki konut piyasasını doğrudan etkilemiş; kira bedellerinde öngörülemeyen artışlara yol açmıştır. Bu artışların sosyal etkilerini sınırlamak amacıyla, Türk Borçlar Kanunu’na 2022 yılında geçici nitelikte bazı düzenlemeler eklenmiş ve konut kira sözleşmelerinde uygulanabilecek artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Söz konusu düzenlemeler, kira hukukuna istisnai bir müdahale niteliği taşımakta olup, bu müdahalenin tarafların edimlerine etkisi ve özellikle uygulamada doğurduğu sorunlar hala yargı önüne taşınmaktadır.
Bu makalede, öncelikle geçici kira artış sınırının hukuki dayanakları ve kapsamı açıklanacak; ardından, bu sınıra rağmen kiracılar tarafından %25’in üzerinde yapılan kira ödemelerinin hukuki geçerliliği irdelenecektir. Özellikle, kiracının fazla kira ödemesini ihtirazi kayıt koymaksızın gerçekleştirmesi halinde, bu tutarın daha sonra geri alınıp alınamayacağı meselesi, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin güncel bir kararı çerçevesinde ayrıntılı olarak ele alınacaktır.
1. Geçici %25 Kira Artışı Sınırının Hukuki Çerçevesi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na 2022 yılında eklenen geçici hükümlerle birlikte, konut kiralarına uygulanabilecek kira artış oranı, belirli süreyle %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu sınırlama, enflasyon oranlarının yüksek seyretmesi ve kiracıların korunması amacıyla getirilmiş, kira sözleşmelerine müdahale niteliği taşıyan emredici bir düzenleme olarak kabul edilmiştir.
İlk olarak 7409 sayılı Kanun’un 4. maddesiyle TBK’ya eklenen Geçici Madde 1 uyarınca, 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde kira artış oranı bir önceki kira yılına ait bedelin %25’ini geçemeyecek şekilde sınırlandırılmıştır. Taraflar arasında daha yüksek oranlarda artış öngören anlaşmalar yapılmış olsa bile, bu oranı aşan kısmın geçersiz olduğu hüküm altına alınmıştır.
Ardından 7456 sayılı Kanun’un 23. maddesiyle yapılan düzenleme ile bu sınırlama, 01.07.2023–01.07.2024 tarihleri arasında da uygulanmaya devam etmiştir. Her iki geçici madde de kiraya veren ile kiracı arasında daha yüksek artış oranı belirlenmiş olsa dahi, bu oranı aşan kısmın hukuken geçersiz olduğunu açıkça ifade etmektedir. Böylece, söz konusu sınır emredici nitelikte olup tarafların iradesiyle bertaraf edilemeyecek şekilde düzenlenmiştir.
Bu düzenlemeler uyarınca, konut kiralarında taraflarca belirlenen artış oranı %25’in üzerinde olsa dahi, bu kısmın hukuki bir geçerliliği bulunmadığından hüküm doğurmayacağı ve tarafları bağlamayacağı açıktır.
2. Kira Artışı Sınırını Aşan Ödemelerin Hukuki Geçerliliği
Geçici %25 kira artış sınırına rağmen, uygulamada kiracılar ile kiraya verenler arasında fiilen daha yüksek bedellerle kira ilişkileri kurulmuş; kimi zaman açık irade beyanı ile, kimi zaman ise dolaylı rızaya dayanarak bu sınır aşılmıştır. Kiracının, bu şekilde fazla kira ödemesi yaptığı durumlarda, ödeme sonrası bu fazla kısmı iade talebiyle geri istemesi halinde, çözülmesi gereken temel hukuki sorun şudur: Geçici kira artış sınırı emredici olsa dahi, kiracı ihtirazi kayıt koymaksızın fazla ödemede bulunmuşsa, bu tutarı sonradan geri alabilir mi?
Geçici Madde 1 ve Geçici Madde 2 ile getirilen %25 artış sınırı, açıkça emredici nitelikte düzenlemelerdir. Bu normlara aykırı olarak yapılan anlaşmalar veya fiili ödemeler, aşan kısım yönünden geçersiz sayılır. Bu bağlamda, sözleşme serbestisinin sınırlandığı ve emredici hukuk kuralının uygulandığı bir durumda, fazla ödenen kira tutarının geçersiz işlem sonucu ifa edilmiş bir edim olduğu kabul edilebilir. Bu görüşe göre, geçersiz bir borç ifa edildiğinden, kiracı bu ödemeyi sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak geri isteyebilecektir.
Ancak bu noktada, Türk Borçlar Kanunu’nun 78. maddesi kritik bir sınır çizmekte ve uygulamayı yönlendirmektedir. Hükme göre:
‘’Borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kimse, bunu ancak, kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini ispat ederse geri isteyebilir.’’
Bu hükümden hareketle, kiracının fazla kira bedelini borç olmadığını bilerek, yani %25 sınırının farkında olarak ve ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin ödemesi halinde, bu ifa artık bilinçli olarak değerlendirilmekte ve kiracının geri isteme hakkı ortadan kalkmaktadır diyebiliriz. Zira artık söz konusu ödeme, TBK m. 78 anlamında bilerek ve rızaen ifa edilen bir borç dışı edim niteliğindedir. Bu halde, kiracı hukuki sonuçlarını bilerek davranmıştır. Ödeme, borç olmadığını bilerek yapılmışsa ve buna rağmen sonradan iade talep ediliyorsa, bu durum Türk Medeni Kanunu m. 2 çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir. TMK m. 2 gereğince, herkes haklarını kullanırken dürüstlük kuralına uymakla yükümlüdür. Kiracının, aylarca herhangi bir kayıt koymaksızın yüksek kira bedellerini ödemesi, ardından bu bedellerin iadesini talep etmesi, çoğu zaman hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirilmektedir.
Ödemelerin ihtirazî kayıt içermesi, uygulamada iade talebinin kabulü için neredeyse zorunlu unsur haline gelmiştir. İhtirazî kayıt, ödeme anında kiracının rızasının sınırlı olduğunu, ödemenin koşullu olduğunu, hakkını saklı tuttuğunu gösterir. Bu kayıt, banka dekontlarına, noter ihtarlarına, e‑posta yazışmalarına ya da yazılı beyanlara yansıtılabilir. Bu şekilde açıkça belirtilmiş ihtirazi kayıt bulunması halinde, TBK m. 78 engeli aşılabilir ve sebepsiz zenginleşme iddiası başarıyla ileri sürülebilir.
Ancak dikkat edilmesi gereken husus, kayıtların her ödeme için tekrarlanması gerektiğidir. Aksi takdirde, bir kez yapılan kaydın sonraki ödemeleri kapsayıp kapsamadığı tartışmalı hale gelir.
3. Güncel Mahkeme Kararı Işığında Değerlendirme
Kira artış sınırı, teoride ne kadar emredici olsa da, uygulamada bu sınıra aykırı fiili kira ilişkileri sıklıkla görülmektedir. Taraflar arasında açıkça %25'in üzerinde artış yapılmamış olsa dahi, kiracının düzenli ve uzun süreli olarak daha yüksek kira bedelleri ödemesi, bu sınıra rağmen yeni bir kira düzeyinin zımnen kabul edildiği yönünde yorumlanmaktadır. Bu durum, özellikle mahkemelerin “ihtirazi kayıt yokluğu” çerçevesinde değerlendirme yaptığı davalarda kiracı aleyhine sonuçlar doğurmaktadır.
Kira sözleşmesinin tarafları arasında, geçici %25 kira artış sınırına rağmen uzun süre boyunca bu sınırı aşan ödemelerin yapıldığı ve bu ödemelere karşılık kiracının herhangi bir itiraz veya ihtirazi kayıt ileri sürmediği durumlar, yargı mercileri tarafından kiracı aleyhine karara bağlanmaktadır. Bu eğilimi somutlaştıran güncel kararlardan biri, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi’nin 27.06.2025 tarihli, E. 2024/3426, K. 2025/1209 sayılı kararıdır.
Karara konu olayda, kiracı, 2022–2023 ve 2023–2024 kira dönemlerinde ev sahibine aylık olarak, sözleşmede kararlaştırılan artış oranına göre belirlenen kira bedelini ödemiştir. Bu ödemeler, TBK’ya eklenen geçici düzenlemelere göre %25 sınırını aşmasına rağmen, kiracı tarafından herhangi bir ihtirazi kayıt içermeksizin ve uzun süre boyunca düzenli şekilde yapılmıştır. Kiracı daha sonra açtığı davada, %25 sınırını aşan tutarların hukuken geçersiz olduğunu, bu nedenle fazla ödemelerin iade edilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.
Ancak Bölge Adliye Mahkemesi, ilk derece mahkemesinin ret kararını isabetli bularak istinaf başvurusunu reddetmiş ve “…Ancak kiracının rızası ile sözleşmedeki yeni kira bedelinin düzenlenmesi kapsamında ödediği fazla miktardaki kira bedelleri bu sınırlamaya tabi olmadığı gibi kiracı tarafından irade fessadına uğradığına dair bir iddia ve ispat da bulunmadığından TMK’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırıdır…” şeklinde karar ile fazla ödenen kira bedelinin iadesinin mümkün olmadığı yönünde karar vermiştir. Mahkeme açıkça, davacı kiracının ihtilaf konusu kira bedellerini sözleşmedeki yeni kira bedelinin düzenlenmesi kapsamında ve kendi rızasıyla ödediğini, dolayısıyla ödenen fazla miktarın artık emredici sınır kapsamında değerlendirilemeyeceğini; kira artış sınırını aşan bedelin iade edilebilmesi için kiracının irade fesadına uğradığını ispatlaması gerektiğini, Türk Medeni Kanunu m. 2’ye açıkça atıf yaparak, bu hali ile davacının talebinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu hükmetmiştir.
Karar, TBK’ya eklenen geçici maddelerin yorumlanışına ilişkin oldukça önemli bir içtihadı ortaya koymaktadır. Mahkeme, bu maddeleri mutlak geçersizlik doğuran değil, kiracının lehine göreli olarak uygulama alanı bulan düzenlemeler olarak değerlendirmekte ve kiracının suskun kalması, ihtirazi kayıt koymaması veya açık rızasıyla ödeme yapması halinde bu düzenlemeden feragat ettiğini kabul etmektedir.
Bu yaklaşım, fazla kira ödemesi yapan kiracının ancak Ödemelerin ihtirazi kayıtla yapıldığını veya ödeme iradesinin fesada uğradığını ispatlaması halinde iade talebinde bulunabileceği anlamına gelir: Aksi halde, mahkeme %25 sınırını uygulanmayan bir koruma hükmü olarak değerlendirmektedir.
4. Değerlendirme ve Sonuç
Geçici %25 kira artış sınırı, her ne kadar Türk Borçlar Kanunu’na emredici nitelikte bir müdahale olarak eklenmiş ve kiracının korunmasını amaçlamış olsa da, uygulamada bu sınırın etki alanı, büyük ölçüde kiracının davranış biçimiyle şekillenen bir esneklik alanına dönüşmüştür. İzmir BAM 23. Hukuk Dairesi’nin 27.06.2025 tarihli, 2024/3426 E. 2025/1209 K. sayılı kararı, bu eğilimin en net örneklerinden biridir.
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddelerde yer alan %25’lik kira artış sınırı, açıkça emredici niteliktedir ve bu sınırın amacı, sözleşme serbestisinin ötesinde, o dönemde kamu yararını ve kiracının ekonomik bütünlüğünü korumaktır. Bu düzenleme, yalnızca “dileyen kiracının yararlanabileceği” bir hak değil; doğrudan uygulanması zorunlu, aksine taraf iradesiyle hüküm doğuramayacak bir sınırlamadır. Kiracıdan, yüksek enflasyon ortamında, artan yaşam maliyetleri altında ve tahliye tehdidiyle karşı karşıya kaldığı koşullarda sessiz kalmaması veya hukuki bir tepki koyması beklenemez. Aksine, kanun koyucu bu sosyal dengesizliği öngörerek koruma normunu bizzat inşa etmiştir. Hal böyleyken, mahkemelerin, kiracının sessizliğini zımni kabul sayarak açık bir emredici hükmü uygulamaktan imtina etmesi, kanaatimce hukuki güvenlik ilkesine, sosyal devlet ilkesine ve yasama organının iradesine açıkça aykırıdır. Emredici düzenleme varsa, buna rağmen yapılan ödemelerin geçerliliği değil, iadesi esas olmalıdır; zira kanun açıkça "aşan kısım geçersizdir" şeklindedir. Bunun aksi, hukukun değil, irade serbestisinin mutlaklaştırılması olur.
Av. Mehmet Emre Darıcı
