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Le fluttuazioni economiche registrate negli ultimi anni nel nostro Paese hanno inciso direttamente sul mercato immobiliare residenziale, in particolare nelle grandi città, determinando aumenti imprevedibili dei canoni di locazione. Al fine di limitare gli effetti sociali di tali aumenti, nel 2022 sono state inserite nel Codice delle Obbligazioni turco (TBK) alcune disposizioni di carattere temporaneo, e la percentuale di aumento applicabile ai contratti di locazione abitativa è stata limitata al 25%. Tali disposizioni costituiscono un intervento eccezionale nel diritto della locazione, e l'incidenza di tale intervento sulle prestazioni delle parti e, in particolare, i problemi che esso ha generato nella prassi continuano a essere portati dinanzi ai giudici. In questo articolo verranno illustrati innanzitutto i fondamenti giuridici e l'ambito del limite temporaneo agli aumenti del canone; successivamente verrà esaminata la validità giuridica dei pagamenti di canoni superiori al 25% effettuati dai conduttori nonostante tale limite. In particolare, la questione se l'importo pagato in eccesso dal conduttore senza apporre alcuna riserva possa essere successivamente ripetuto sarà trattata in dettaglio alla luce di una recente decisione della 23ª Sezione civile della Corte d'Appello Regionale di İzmir.
Le fluttuazioni economiche registrate negli ultimi anni nel nostro Paese hanno inciso direttamente sul mercato immobiliare residenziale, in particolare nelle grandi città, determinando aumenti imprevedibili dei canoni di locazione. Al fine di limitare gli effetti sociali di tali aumenti, nel 2022 sono state inserite nel Codice delle Obbligazioni turco (TBK) alcune disposizioni di carattere temporaneo, e la percentuale di aumento applicabile ai contratti di locazione abitativa è stata limitata al 25%. Tali disposizioni costituiscono un intervento eccezionale nel diritto della locazione, e l'incidenza di tale intervento sulle prestazioni delle parti e, in particolare, i problemi che esso ha generato nella prassi continuano a essere portati dinanzi ai giudici.
In questo articolo verranno illustrati innanzitutto i fondamenti giuridici e l'ambito del limite temporaneo agli aumenti del canone; successivamente verrà esaminata la validità giuridica dei pagamenti di canoni superiori al 25% effettuati dai conduttori nonostante tale limite. In particolare, la questione se l'importo pagato in eccesso dal conduttore senza apporre alcuna riserva (ihtirazi kayıt) possa essere successivamente ripetuto sarà trattata in dettaglio alla luce di una recente decisione della 23ª Sezione civile della Corte d'Appello Regionale di İzmir.
1. Il quadro giuridico del limite temporaneo del 25% agli aumenti del canone
Con le disposizioni transitorie inserite nel 2022 nella Legge n. 6098, ossia nel Codice delle Obbligazioni turco, la percentuale di aumento del canone applicabile alle locazioni abitative è stata limitata al 25% per un periodo determinato. Tale limitazione è stata introdotta in ragione degli elevati tassi di inflazione e a tutela dei conduttori, ed è stata considerata una disciplina imperativa, che costituisce un intervento sui contratti di locazione.
In base all'Articolo transitorio 1, inserito per la prima volta nel TBK dall'articolo 4 della Legge n. 7409, per i contratti di locazione abitativa rinnovati tra l'11.06.2022 e il 01.07.2023 la percentuale di aumento del canone è stata limitata in modo da non superare il 25% del canone dell'anno locativo precedente. È stato stabilito che, anche qualora le parti avessero concordato percentuali di aumento più elevate, la parte eccedente tale percentuale è invalida.
Successivamente, con la modifica apportata dall'articolo 23 della Legge n. 7456, tale limitazione ha continuato ad applicarsi anche tra il 01.07.2023 e il 01.07.2024. Entrambi gli articoli transitori affermano espressamente che, anche se tra locatore e conduttore fosse stata stabilita una percentuale di aumento più elevata, la parte eccedente tale percentuale è giuridicamente invalida. Il limite ha quindi natura imperativa ed è stato disciplinato in modo da non poter essere derogato dalla volontà delle parti.
In base a tali disposizioni è evidente che, anche qualora la percentuale di aumento stabilita dalle parti per i canoni abitativi sia superiore al 25%, la parte eccedente non ha alcuna validità giuridica e pertanto non produce effetti e non vincola le parti.
2. Validità giuridica dei pagamenti eccedenti il limite di aumento del canone
Nonostante il limite temporaneo del 25% agli aumenti del canone, nella prassi tra conduttori e locatori sono stati di fatto instaurati rapporti locativi con canoni più elevati; tale limite è stato superato talvolta mediante una dichiarazione di volontà espressa, talvolta sulla base di un consenso implicito. Nei casi in cui il conduttore abbia effettuato in tal modo un pagamento di canone in eccesso e, dopo il pagamento, ne chieda la restituzione, la questione giuridica fondamentale da risolvere è la seguente: anche se il limite temporaneo agli aumenti del canone è imperativo, se il conduttore ha pagato l'eccedenza senza apporre alcuna riserva, può successivamente ripetere tale importo?
Il limite del 25% introdotto dall'Articolo transitorio 1 e dall'Articolo transitorio 2 consiste in disposizioni espressamente imperative. Gli accordi o i pagamenti effettivi posti in essere in violazione di tali norme sono considerati invalidi per la parte eccedente. In tale contesto, in una situazione in cui la libertà contrattuale è limitata e trova applicazione una norma imperativa, l'importo del canone pagato in eccesso può essere considerato una prestazione eseguita in conseguenza di un negozio invalido. Secondo questa tesi, poiché è stato adempiuto un debito invalido, il conduttore potrà chiedere la restituzione di tale pagamento sulla base delle disposizioni in materia di arricchimento senza causa.
A questo punto, tuttavia, l'articolo 78 del Codice delle Obbligazioni turco traccia un limite critico e orienta la prassi. Secondo la disposizione:
«Chi adempie volontariamente una prestazione cui non era obbligato può chiederne la restituzione soltanto se prova di averla eseguita ritenendosi debitore.»
Muovendo da questa disposizione, possiamo affermare che, qualora il conduttore paghi il canone in eccesso sapendo di non essere debitore, ossia essendo consapevole del limite del 25% e senza apporre alcuna riserva, tale adempimento viene considerato consapevole e il diritto del conduttore alla ripetizione viene meno. Infatti il pagamento in questione costituisce, a quel punto, una prestazione non dovuta, eseguita consapevolmente e spontaneamente ai sensi dell'art. 78 TBK. In tal caso il conduttore ha agito conoscendone le conseguenze giuridiche. Se il pagamento è stato effettuato sapendo di non essere debitore e ciononostante la restituzione viene richiesta in un secondo momento, tale situazione deve essere valutata separatamente alla luce dell'art. 2 del Codice Civile turco (TMK). Ai sensi dell'art. 2 TMK, chiunque, nell'esercizio dei propri diritti, è tenuto a rispettare il principio di buona fede. Il fatto che il conduttore paghi per mesi canoni elevati senza apporre alcuna riserva e chieda poi la restituzione di tali importi viene spesso qualificato come abuso del diritto.
L'apposizione di una riserva ai pagamenti è diventata nella prassi un elemento quasi indispensabile ai fini dell'accoglimento della domanda di restituzione. La riserva dimostra che il consenso del conduttore al momento del pagamento era limitato, che il pagamento era condizionato e che egli ha fatto salvi i propri diritti. Tale riserva può essere riportata nelle ricevute bancarie, nelle diffide notarili, nella corrispondenza via e-mail o in dichiarazioni scritte. Qualora esista una riserva espressamente indicata in questo modo, l'ostacolo dell'art. 78 TBK può essere superato e la pretesa di arricchimento senza causa può essere fatta valere con successo.
Tuttavia, il punto cui occorre prestare attenzione è che la riserva deve essere ripetuta per ogni pagamento. In caso contrario, diventa controverso se una riserva apposta una sola volta si estenda ai pagamenti successivi.
3. Valutazione alla luce di una recente decisione giurisprudenziale
Per quanto il limite agli aumenti del canone sia imperativo in teoria, nella prassi si riscontrano di frequente rapporti locativi di fatto in contrasto con tale limite. Anche quando tra le parti non sia stato espressamente convenuto un aumento superiore al 25%, il pagamento regolare e prolungato di canoni più elevati da parte del conduttore viene interpretato nel senso che un nuovo livello di canone sia stato tacitamente accettato nonostante tale limite. Ciò produce conseguenze sfavorevoli al conduttore, in particolare nelle cause in cui i giudici effettuano la valutazione in base all'«assenza di riserva».
Le situazioni in cui, tra le parti del contratto di locazione, siano stati effettuati per lungo tempo pagamenti eccedenti il limite temporaneo del 25% agli aumenti del canone e in cui il conduttore non abbia sollevato alcuna contestazione né apposto alcuna riserva in relazione a tali pagamenti vengono decise dalle autorità giudiziarie a sfavore del conduttore. Una delle recenti decisioni che concretizzano questa tendenza è la decisione della 23ª Sezione civile della Corte d'Appello Regionale di İzmir del 27.06.2025, R.G. n. 2024/3426, decisione n. 2025/1209.
Nella fattispecie oggetto della decisione, nei periodi locativi 2022-2023 e 2023-2024 il conduttore ha pagato mensilmente al locatore il canone determinato in base alla percentuale di aumento stabilita nel contratto. Tali pagamenti, pur superando il limite del 25% previsto dalle disposizioni transitorie inserite nel TBK, sono stati effettuati dal conduttore in modo regolare e per un lungo periodo, senza alcuna riserva. Nella causa successivamente promossa, il conduttore ha sostenuto che gli importi eccedenti il limite del 25% fossero giuridicamente invalidi e che i pagamenti in eccesso dovessero pertanto essere restituiti.
La Corte d'Appello Regionale, tuttavia, ha ritenuto corretta la decisione di rigetto del giudice di primo grado, ha respinto l'appello (istinaf) e, con una pronuncia secondo cui «…i canoni pagati in eccedenza dal conduttore con il proprio consenso, nell'ambito della determinazione del nuovo canone nel contratto, non sono soggetti a tale limitazione e, non essendovi né allegazione né prova da parte del conduttore di un vizio del consenso, ciò è contrario al principio di buona fede di cui all'art. 2 del TMK…», ha deciso che la restituzione del canone pagato in eccesso non è possibile. La Corte ha affermato espressamente che il conduttore attore ha pagato i canoni controversi con il proprio consenso e nell'ambito della determinazione del nuovo canone nel contratto, che pertanto l'importo eccedente pagato non può più essere valutato nell'ambito del limite imperativo, che affinché l'importo eccedente il limite di aumento del canone possa essere restituito il conduttore deve provare di aver subito un vizio del consenso e, con espresso richiamo all'art. 2 del Codice Civile turco, che in tale situazione la domanda dell'attore è contraria al principio di buona fede.
La decisione delinea un precedente molto importante in ordine all'interpretazione degli articoli transitori inseriti nel TBK. La Corte considera tali articoli non come disposizioni che determinano un'invalidità assoluta, bensì come disposizioni che trovano applicazione in modo relativo, a favore del conduttore, e ritiene che, qualora il conduttore rimanga in silenzio, non apponga alcuna riserva o paghi con consenso espresso, egli debba considerarsi aver rinunciato a tale tutela.
Questo orientamento implica che il conduttore che abbia pagato un canone in eccesso può chiederne la restituzione solo se prova che i pagamenti sono stati effettuati con riserva o che la sua volontà di pagare era viziata: in caso contrario, la Corte considera il limite del 25% una disposizione di tutela che non trova applicazione.
4. Valutazione e conclusioni
Sebbene il limite temporaneo del 25% agli aumenti del canone sia stato inserito nel Codice delle Obbligazioni turco come intervento imperativo e con lo scopo di tutelare il conduttore, nella prassi la sfera di efficacia di tale limite si è trasformata in un'area di flessibilità plasmata in larga misura dal comportamento del conduttore. La decisione della 23ª Sezione civile della Corte d'Appello Regionale di İzmir del 27.06.2025, R.G. n. 2024/3426, decisione n. 2025/1209, è uno degli esempi più nitidi di questa tendenza.
Il limite del 25% agli aumenti del canone previsto negli articoli transitori inseriti nel Codice delle Obbligazioni turco ha natura espressamente imperativa e lo scopo di tale limite, al di là della libertà contrattuale, era tutelare, in quel periodo, l'interesse pubblico e l'integrità economica del conduttore. Questa disciplina non è soltanto un diritto «di cui può avvalersi il conduttore che lo desideri», ma una limitazione di applicazione obbligatoria e diretta, che non può produrre effetti per volontà contraria delle parti. Dal conduttore non ci si può attendere, in un contesto di elevata inflazione, con costi della vita in aumento e in condizioni in cui si trova esposto alla minaccia dello sfratto, che non rimanga in silenzio o che non adotti una reazione giuridica. Al contrario, il legislatore, prevedendo questo squilibrio sociale, ha egli stesso costruito la norma di tutela. Stando così le cose, il fatto che i giudici si astengano dall'applicare una chiara disposizione imperativa considerando il silenzio del conduttore come accettazione tacita è, a mio avviso, manifestamente contrario al principio della certezza del diritto, al principio dello Stato sociale e alla volontà del legislatore. Ove esista una disciplina imperativa, il criterio dovrebbe essere la restituzione, e non la validità, dei pagamenti effettuati nonostante essa; poiché la legge afferma espressamente che «la parte eccedente è invalida». L'opposto equivarrebbe ad assolutizzare non il diritto, ma la libertà di volontà.
Avv. Mehmet Emre Darıcı
