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Il presente articolo esamina la decisione della Terza Sezione del Consiglio di Stato del 14.04.2025 sulla natura fiscale delle locazioni abitative di breve durata effettuate tramite Airbnb e piattaforme analoghe. La decisione stabilisce che le locazioni di breve durata prive di un elemento di servizi accessori non possono essere qualificate come attività commerciale e chiarisce la distinzione tra l'orientamento da tempo adottato dall'amministrazione finanziaria e la valutazione giurisdizionale.
Le locazioni abitative di breve durata effettuate tramite Airbnb e piattaforme analoghe occupano negli ultimi anni l'agenda tanto dei contribuenti quanto dell'amministrazione finanziaria. La determinazione della natura giuridica del reddito ricavato dalla locazione di immobili a giorni, settimane o mesi, e la questione se tale reddito debba essere tassato come reddito d'impresa (ticari kazanç) oppure come reddito da capitale immobiliare (gayrimenkul sermaye iradı), generano nella prassi notevoli incertezze. La divergenza tra l'orientamento da tempo seguito dall'amministrazione finanziaria e le valutazioni giurisdizionali è divenuta più evidente con la decisione della Terza Sezione del Consiglio di Stato del 14.04.2025.
La valutazione dell'amministrazione finanziaria e il suo approccio nella prassi
L'amministrazione finanziaria considera da tempo le attività di locazione di breve durata come reddito d'impresa. Secondo l'amministrazione, il fatto di tenere gli immobili a disposizione di persone diverse a giorni, settimane o mesi, l'avvicendarsi frequente dei periodi di locazione e la necessità di predisporre nuovamente l'abitazione tra un utilizzo e l'altro comportano, per la natura stessa dell'attività, la necessità di un'organizzazione. Per questo motivo si è formata un'interpretazione amministrativa secondo cui il reddito conseguito dalle persone fisiche che effettuano locazioni di breve durata, sia tramite il sistema Airbnb sia a titolo individuale, deve essere tassato in base alle disposizioni sul reddito d'impresa.
In linea con tale approccio, l'amministrazione finanziaria ha ritenuto che per tali attività di locazione dovesse essere costituita la posizione di contribuente e ha adottato provvedimenti con effetto retroattivo nei confronti di numerose persone che effettuano locazioni di breve durata, applicando l'imposta sul reddito e l'IVA. Tale prassi ha dato luogo a rilevanti controversie con riguardo alle persone fisiche che effettuano locazioni di breve durata e la questione è approdata in sede giurisdizionale.
L'orientamento del Consiglio di Stato: l'elemento dei servizi è determinante per la natura del reddito
La decisione della Terza Sezione del Consiglio di Stato del 14.04.2025, n. di ruolo 2024/6160, n. di decisione 2025/1856, ha espresso un diverso approccio nella determinazione della natura fiscale delle locazioni di breve durata. La decisione sottolinea che, affinché il reddito ricavato da una locazione di breve durata possa essere considerato reddito d'impresa, la locazione deve essere svolta nell'ambito di un'organizzazione commerciale analoga alla gestione di un hotel, di un residence o di una pensione. In tale contesto, la prestazione di servizi accessori quali colazione, pasti, stiratura e pulizia giornaliera è ritenuta idonea a dimostrare che l'attività viene svolta nell'ambito di un'organizzazione di impresa commerciale.
L'aspetto che la decisione ritiene realmente determinante è che la mera locazione di un immobile per periodi brevi al solo scopo di ottenere un maggiore reddito non è di per sé sufficiente per qualificarla come reddito d'impresa. Nelle locazioni di breve durata effettuate senza alcun elemento di servizi accessori, la natura dell'attività resta quella di un contratto di locazione e non viene prestato alcun servizio al di là del trasferimento del diritto di godimento dell'immobile. Per questo motivo, nella decisione della Terza Sezione del Consiglio di Stato del 14.04.2025, n. di ruolo 2024/6160, n. di decisione 2025/1856, si afferma che il reddito ricavato dall'attività in questione deve essere considerato reddito da capitale immobiliare e non reddito d'impresa. Il reddito da capitale immobiliare indica il reddito di natura passiva percepito a fronte della locazione di un immobile, privo di qualsiasi elemento di organizzazione commerciale o professionale.
La decisione evidenzia chiaramente la distinzione tra le modalità di conseguimento del reddito e la natura del reddito stesso. Il fatto che la locazione sia di breve durata, che l'operazione si ripeta frequentemente o che il reddito sia relativamente elevato non dimostra, di per sé, l'esistenza di un'organizzazione commerciale. Perché l'attività di locazione possa essere qualificata come reddito d'impresa, è necessario che essa sia svolta, per sua natura, in una struttura analoga alla gestione di un hotel o di una pensione e che vengano forniti servizi accessori quali colazione, pulizia, stiratura, pasti e simili. La valutazione secondo cui, in assenza di servizi accessori o di una struttura analoga alla gestione di un hotel o di una pensione, il reddito deve essere considerato reddito da capitale immobiliare è indicata nella decisione come elemento determinante.
Conclusioni e valutazione
La diffusione delle locazioni di breve durata effettuate tramite Airbnb e piattaforme analoghe comporta anche nuovi problemi interpretativi nel diritto tributario. La decisione della Terza Sezione del Consiglio di Stato sopra citata costituisce un precedente di orientamento nel dibattito sulla determinazione della natura fiscale del reddito ricavato dalle locazioni di breve durata. Secondo la decisione, le locazioni di breve durata prive di un elemento di servizi accessori non hanno natura di reddito d'impresa; il reddito ricavato da tali attività è considerato reddito da capitale immobiliare. Tale approccio costituisce una valutazione giurisdizionale di cui occorre tenere conto nelle controversie di analoga natura e restringe lo spazio interpretativo dell'amministrazione finanziaria in materia.
